万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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