万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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